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购房陷阱怎么破 业内人士传授“多字诀”

陈瑾
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2016-03-11 10:33
来源:江南都市报

   [九江新媒体JJXMT.CN] 买房是我们人生一大事,不管是入住还是作为房产投资,房子买的好不好直接影响到我们的生活质量。但买房却是件闹心事,往往是一家人齐上阵,都斗不过销售人员的一张嘴。购房的各种陷阱、开发商的欺骗手段、房屋的各种质量问题,可能会让购房者动辄几十万、几百万甚至是一辈子的积蓄打水漂。那到底该如何避免这些雷区呢?不妨来看看专业人士怎么说。

 
  多听多看多核实
 
  多年从事房产销售工作的杨先生告诉记者,买房要谨记“多字诀”,即多听多看多核实。
 
  买房前多听售楼人员讲解,了解楼盘及开发商的信息,但购房者要理性对待这些信息,不管售楼员如何吹嘘,这些信息只能作为一个参考,不要盲听盲从。“买房时不要轻易相信售楼员的说辞,他们往往会夸大优点、弱化缺点,大家根据自己的经济能力选择合适的房产,还要亲自到现场去看看楼盘的真实情况,多了解周边的配套设施,看看交通、医疗、教育条件是否便利。”
 
  购房者一定要核实房子产权是否为70年,“市面上有很多鱼龙混杂的房子,40年的商住房或者50年的工业用地房也会在市场上交易,买房的时候不要听售楼员讲了什么,要去核实相关证件。”
 
  杨先生告诉记者,看房时一定要去查证开发商的“五证”、“二书”是否齐全,如果不齐全就是有问题的楼盘。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房销售(预售)证》。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
 
  购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”,这是法律对销售方的基本要求。购房者在审查时,应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致,用地范围、销售范围是否包括购房者所购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证,此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金,在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中,仅包括规划项目的部分楼号,甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此,应着重审查购房者所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
 
  “如果经济能力好的话,首选现房,现房可以看到质量。”杨先生说,期房弊端就是风险性大,由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款,开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在,这不仅导致了房屋质量问题连连,也导致推迟交房,甚至携款潜逃现象发生。“要买期房的话尽量选择知名品牌的开发商楼盘,不要选小的开发商。”
 
  买房后,购房者要好好保留开发商提供的发票、收据、合同等一切书面证据,如果有口头承诺,最好将口头承诺写进合同中,因为口头承诺不具有法律效力。交房时一一核对交房验收的标准,购房者不接收不符合质量标准的房子,严重的情况要求开发商退房。
 
  认购协议不马虎
 
  现在,九江很多楼盘开发商要求购房者要认购房产。通常情况下,大多数的房屋买卖过程中开发商都会要求购房者先签署认购书,并注明:购房者必须交纳定金,该定金在签订正式合同时,自动转为房价款,如购房者未在指定的日期内签订合同并交纳首期付款,视为购房者违约,该定金不予退还。
 
  2月26日,本报J02版曾以《交了定金才被告知无法贷款》为题,报道了九江市庐山区张女士在庐山山海会楼盘认购一件商铺,以按揭的方式购买并支付了25720元定金后,却被告知无法贷款。张女士向售楼人员讨要认购定金.但因认购书中注明:签订协议后定金一律不给予退还,这笔钱要了大半年都没能要回来。后来在记者的介入下,售楼人员于2月29日返还了张女士的定金。
 
  对此,江西康润律师事务所律师胡剑提醒购房者应该理性购房,尤其是按揭购房时,购房者要意识到银行对借贷人有约束条件,达不到借贷条件,贷款是批不下来的。因此购房者在与开发商签订协议时,应该在协议上签订补充协议,如果贷款批不下来,双方签订的合同要不要继续履行,购房者所交定金是否退还或以何种方式退还。有了这些约定条款,买房者也就有了维权保障。
 
  杨先生根据他多年的房产销售经验告诉记者,有些不良房产销售人员会在认购过程中故意给购房者设下陷阱,极力怂恿对方签下认购协议书,直到购房者匆匆交了钱之后,才发现房子存在这样或那样的问题。但是限于认购协议书上的条款,定金要不回来,购房者也只能自认倒霉。
 
  杨先生提醒市民在买房的时候一定要理性,每个关键环节都马虎不得,在签订认购协议书时,根据自身情况,适当添加补充协议内容,一旦发现问题,购房者可以找到合法的理由要求退回认购定金。

  签订合同要咨询
 
  对于购房者来说,签署《商品房买卖合同》是最关键的环节,也是分歧和纠纷产生最多的阶段,购房者要特别注意。杨先生提醒,购房者在签署《商品房买卖合同》前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,并及时向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
 
  律师提醒,签署《商品房买卖合同》时应注意以下几点:
 
  1、购房者所购商品房的基本情况是否与签署的合同或自己意愿一致。
 
  2、明确房屋面积确认及差异面积处理的方式。
 
  3、目前,购房者多采取银行按揭付款方式。但是不论是卖方还是银行都不能保证购房者一定会获得贷款,不能获得贷款的原因一方面可能是由于卖方的项目不合法或卖方撤销担保,另一方面可能是由于购房者身份及资信不符合银行的抵押贷款要求。
 
  4、售楼广告的内容往往夸大其词,购房者不要只轻信楼书上的宣传,更不要轻信卖方的许诺,在签约时要明确哪些内容写进合同,而不要仅凭广告的宣传就想象房屋的质量、结构、环境等。
 
  5、《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容,对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订,对遗漏的事项要加以补充。
 
  文/陈瑾
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